Posodobljeno za leto 2026 – zadnja posodobitev: 19. julij 2026
Najem nepremičnin na Cipru ostaja dober vir dohodka – močno povpraševanje najemnikov v Limassolu, Nikoziji in na obalnih trgih, donosi, denominirani v evrih, in odsotnost letnega davka na nepremičnine, ki bi jih spodkopal. Vendar se pravilnik iz leta 2026 močno razlikuje od tistega, kar opisuje večina vodnikov za vlagatelje: SDC za najemnine je ukinjen, vse najemnine se morajo zdaj prenašati elektronsko, kratkoročni najemi zahtevajo registracijo, davčni razredi, ki jih najemodajalci načrtujejo, pa so se spremenili. Ta vodnik zajema trenutni okvir od nakupa do najema in izstopa.
Kazalo
- Nakup naložbe: stroški in struktura
- Kako se obdavči dohodek od najemnin v letu 2026
- Pravilo o elektronski najemnini: Vsa najemna razmerja, od 1. julija 2026
- Kratkoročni najemi: Registracija pred objavo oglasa
- Dolgoročni najemi, nadzor najemnin in izselitve
- Osebno v primerjavi z lastništvom podjetja
- Izhod: Prodaja naložbe
- Pogosto zastavljena vprašanja
Nakup naložbe: stroški in struktura
Na strani prevzemov sledi standardnemu okviru za tuje kupce – državljani EU brez omejitev, kupci iz držav zunaj EU z rutinsko izdanim dovoljenjem Cap. 109 –, kar je zajeto v naši pravni vodnik za tuje kupceStroški za leto 2026: brez davka na promet nepremičnin (odpravljen od 1. januarja 2026); DDV v višini 19 % za novogradnje – upoštevajte, da je znižana 5-odstotna stopnja za primarna stanovanja ne na voljo za naložbe v najem – ali provizije za prenos pri nadaljnji prodaji po znižanih obrestnih merah (glejte vodnik po provizijah za prenos); plus pravne in agencijske stroške. Vlagatelji, ki kupujejo nepremičnine izven načrta, bi morali v ceno vključiti zaščite v naši vodnik po načrtih — in vsak kupec mora v šestmesečnem roku vložiti pogodbo pri zemljiški knjigi.
Kako se obdavči dohodek od najemnin v letu 2026
Reforma je znatno poenostavila davčni položaj najemodajalcev. SDD za dohodek od najemnin se ukine — stara vzporedna dajatev v višini 3 % ne obstaja več. Kar ostaja: posamezni najemodajalci plačujejo dohodnino od dobička od najemnin (po odbitnih stroških in zakonskih olajšavah) po progresivni lestvici – 0 % do 22,000 EUR, ki se nad 72,000 EUR zviša na 35 % – plus prispevki GHS, ki so letno omejeni. Korporativni najemodajalci plačujejo 15% davek na dobiček (ne 12.5 %, ki so še vedno navedeni v priročnikih pred reformo), pri čemer lahko delničarji s prebivališčem na Cipru dobiček po letu 2026 izvlečejo po 5-odstotni dividendi SDC, nerezidenti pa po 0 %. Nerezidenti, posamezniki, so na Cipru obdavčeni od dohodka od najemnin, pridobljenega s Ciprom, pri čemer se delnica v matični državi obdavči s sporazumom o davčni olajšavi.
Pravilo o elektronski najemnini: Vsa najemna razmerja, od 1. julija 2026
Sprememba skladnosti, ki jo je večina najemodajalcev spregledala: najemnino je treba plačevati prek bančnega ali elektronskega načina. Pravilo je bilo sprva namenjeno višjim najemninam, od 1. julija 2026 pa velja tudi za vsa najemna razmerja — prejšnji mesečni prag 500 evrov je bil odpravljen. Najemnina v gotovini ni več zakonita ureditev, praktične posledice pa segajo dlje od drobnega tiska: nedokumentirana najemnina spodkopava možnost davčne olajšave, otežuje izselitev in zahtevke za zaostanke ter najemodajalca prisiljuje pojasnjevati nepojasnjene depozite na banki. Podatke o najemniškem računu vključite v najemno pogodbo in ohranite sled čisto.
Kratkoročni najemi: Registracija pred objavo oglasa
Oddajanje nepremičnin v slogu Airbnb je zakonito, vendar regulirano: nastanitve z lastno prehrano morajo biti pred uvrstitvijo v register namestnika ministra za turizem registrirane, registracija (trenutno 222 EUR za triletno obdobje) pa je prikazana na oglasih na platformi. Uredba EU 2024/1028 dodaja plast izmenjave podatkov – platforme organom sporočajo podatke o gostiteljih in oglasih – kar pomeni, da so neregistrirani oglasi vse bolj vidni regulatorju in se ne izgubijo v hrupu. Upoštevajte pravila o skupni gradnji (nekateri razvojni projekti omejujejo kratkoročne najeme), zavarovanje, primerno za uporabo, ter enako obravnavo elektronskih plačil in dohodnine kot pri vseh drugih najemih.
Dolgoročni najemi, nadzor najemnin in izselitve
Navadne najemne pogodbe ureja pogodba, pri čemer je pravilno sestavljena najemna pogodba (varščina, vzdrževanje, odpoved, mehanizmi najemnine) glavna zaščita najemodajalca. Zanje velja ločen režim. z nadzorom najemnine prostori – starejše nepremičnine na določenih območjih z zakonskimi najemniki – kjer so povišanja omejena (trenutno veljajo zgornje meje 6 %), prevzem posesti pa je omejen na zakonsko določene razloge. Vlagatelji, ki kupujejo starejše nepremičnine v najemu, bi morali pred določitvijo cene preveriti stanje nadzora nad najemninami. Izselitev najemnikov, ki ne izpolnjujejo obveznosti, poteka prek sodišč; nedavne postopkovne reforme so skrajšale pot do zaostalih plačil, vendar je dokumentacija – pisni sporazum in elektronska plačilna sled – tista, ki to pospeši.
Osebno v primerjavi z lastništvom podjetja
Osebno lastništvo je preprostejše in omogoča najemodajalcem z nizkimi dohodki uporabo neobdavčljivega razreda 22,000 EUR. Ciprsko podjetje zasluži svoje tekoče stroške tam, kjer se portfelj povečuje: 15-odstotna enotna davčna stopnja, čisto soinvestiranje prek delnic, fleksibilnost financiranja in nasledstvo zunaj zapuščinskega postopka – s pravili o dividendah iz leta 2026 (5 %/0 % SDC na dobiček po letu 2026) je pridobivanje cenejše kot v starem režimu. Do prehoda običajno pride okoli točke, kjer bi bili dobički od najemnin v višjih osebnih razredih ali kjer je vpletenih več kot ena nepremičnina in več kot en lastnik.
Izhod: Prodaja naložbe
Odprodaje so obdavčene z 20-odstotnim davkom od dobička, pri čemer so bile dosmrtne oprostitve z reformo ponastavljene (30,000 EUR za standardno odprodajo – znesek za naložbeno nepremičnino; oprostitev 150,000 EUR za glavno prebivališče se redko uporablja za najem). Zemljiška knjiga izvede prenos le na podlagi prodajalčevega potrdila o davčni neto plačani vrednosti, zato izračun davka na kapitalski dobiček spada v časovni načrt zaključka, ne pa po njem – mehanizmi so v naši ... Vodnik po življenjskem ciklu davka na nepremičnine.
Pogosto zastavljena vprašanja
Kako se obdavči dohodek od najemnin na Cipru v letu 2026?
Posamezniki plačujejo dohodnino od dobička od najemnin po progresivni lestvici (0 % do 22,000 EUR, 35 % nad 72,000 EUR) plus omejene prispevke GHS; podjetja plačujejo 15 % davek od dohodkov pravnih oseb. Davek na najemnine s fiksnim odhodkom je bil ukinjen z reformo iz leta 2026.
Ali lahko najemniki na Cipru še vedno plačujejo najemnino z gotovino?
Ne. Od 1. julija 2026 je treba najemnino za vsa najemna stanovanja plačevati prek bančnih ali elektronskih sredstev – prejšnji prag 500 EUR ne velja več. Plačilna sled ščiti tudi odbitke in zaostanke najemodajalca.
Ali potrebujem dovoljenje za Airbnb na Cipru?
Da – nastanitve z lastno kuhinjo je treba pred objavo registrirati pri namestniku ministra za turizem (trenutno 222 EUR za tri leta), registracijska številka pa mora biti navedena na oglasih. Pravila EU o izmenjavi podatkov na platformah omogočajo, da so neregistrirani oglasi vidni organom.
Pogovorite se s podjetjem Connor Legal
Connor Legal svetuje vlagateljem v najemniške nepremičnine od začetka do konca – od prevzema in strukturiranja, najemnih pogodb, registracije kratkoročnih najemov in skladnih izstopov. Za nakup, posedovanje in oddajanje nepremičnin v skladu s pravili iz leta 2026, kontaktirajte podjetje.
