עודכן לשנת 2026 - עודכן לאחרונה: 19 ביולי 2026
נכסי השכרה בקפריסין נותרו אפיק הכנסה יציב - ביקוש חזק מצד שוכרים בלימסול, ניקוסיה ושווקי החוף, תשואות נקובות ביורו, והיעדר מס רכוש שנתי שפוגע בהן. אבל ספר החוקים לשנת 2026 שונה בתכלית ממה שמתארים רוב מדריכי המשקיעים: מס גובה-החוזה על שכר דירה בוטל, כל שכר הדירה חייב כעת להיות מועבר באופן אלקטרוני, השכרות לטווח קצר דורשות רישום, וטווחי המס שבהם בעלי בתים מתכננים השתנו. מדריך זה מכסה את המסגרת הנוכחית מרכישה לשכירות ועד ליציאה.
תוכן העניינים
קניית ההשקעה: עלויות ומבנה
צד הרכישה פועל לפי המסגרת הסטנדרטית של קונים זרים - אזרחי האיחוד האירופי ללא הגבלה, קונים שאינם תושבי האיחוד האירופי עם היתר סעיף 109 שניתן באופן שגרתי - המכוסה במסגרת שלנו. מדריך משפטי לקונים זרים. ערימת העלויות לשנת 2026: ללא מס בולים (בוטל החל מ-1 בינואר 2026); מע"מ בשיעור של 19% על בנייה חדשה - שימו לב ששיעור המגורים העיקרי המופחת של 5% הוא לֹא זמין להשקעות שכירות - או עמלות העברה במכירות חוזרות בשיעורים מופחתים (ראה את מדריך דמי העברה); בתוספת שכר טרחת עורך דין וסוכנות. משקיעים הרוכשים דירה מחוץ לתוכנית צריכים לתמחר את ההגנות שבתוכנו מדריך מחוץ לתוכנית — וכל קונה צריך להגיש את החוזה לרשם המקרקעין בתוך חלון של ששת החודשים.
כיצד ממוסות הכנסות משכירות בשנת 2026
הרפורמה פישטה במידה ניכרת את מצב המס של בעלי הנכס. SDC על הכנסות משכירות בוטל — החיוב המקביל הישן, האפקטיבי של 3%, אינו קיים עוד. מה שנותר: בעלי בתים פרטיים משלמים מס הכנסה על רווחי שכירות (לאחר הוצאות ניתנות לניכוי והקצבאות סטטוטוריות) בסולם הפרוגרסיבי — 0% עד 22,000 אירו, ועולה ל-35% מעל 72,000 אירו — בתוספת תרומות ל-GHS, עם מגבלה שנתית. בעלי בתים תאגידיים משלמים. מס חברות 15% (לא 12.5% שעדיין מצוטטים במדריכים שלפני הרפורמה), כאשר רווחים לאחר 2026 ניתנים לחילוץ על ידי בעלי מניות המתגוררים בקפריסין בשיעור דיבידנד SDC של 5% ועל ידי מי שאינם תושבי קפריסין בשיעור של 0%. בעלים פרטיים שאינם תושבים חייבים במס בקפריסין על הכנסות השכירות שמקורן בקפריסין, כאשר הקלות באמנה מנהלות את הצד של מדינת המוצא.
כלל השכירות האלקטרוני: כל השכירות, מאז 1 ביולי 2026
שינוי הציות שרוב בעלי הבתים החמיצו: יש לשלם את שכר הדירה באמצעות בנק או אמצעים אלקטרוניים. הכלל כיוון בתחילה לשכר דירה גבוה יותר, אך החל מ-1 ביולי 2026 הוא חל על כל השכירות — הסף החודשי הקודם של 500 אירו בוטל. שכר דירה במזומן כבר אינו הסדר חוקי, וההשלכות המעשיות מגיעות מעבר לאותיות הקטנות: שכר דירה לא מתועד פוגע בניכוי הוצאות, מסבך תביעות פינוי ותביעות פיגורים, ומשאיר את המשכיר מסביר פיקדונות בלתי מוסברים בבנק. יש לרשום את פרטי חשבון השכירות בהסכם השכירות ולשמור על עקבות נקיים.
השכרות לטווח קצר: רישום לפני רישום
השכרה בסגנון Airbnb היא חוקית אך מוסדרת: מקומות לינה בשירות עצמי חייבים להירשם במרשם של סגן משרד התיירות לפני שהם רשומים, כאשר הרישום (כיום 222 אירו לתקופה של שלוש שנים) מוצג במודעות הפלטפורמות. תקנה 2024/1028 של האיחוד האירופי מוסיפה שכבת שיתוף נתונים - פלטפורמות מדווחות על נתוני מארחים ונכסים לרשויות - מה שאומר שנכסים לא רשומים גלויים יותר ויותר לרגולטור במקום לאבד אותם ברעש. יש לקחת בחשבון את כללי המבנים המשותפים (חלק מהפרויקטים מגבילים השכרות לטווח קצר), ביטוח הולם לשימוש, ואותו טיפול בתשלום אלקטרוני ומס הכנסה כמו כל השכרה אחרת.
שכירות ארוכת טווח, פיקוח על שכר דירה ופינוי
שכירות רגילה מוסדרת על ידי החוזה - מה שהופך הסכם שכירות שנוסח כראוי (פיקדון, תחזוקה, סיום, מנגנון שכר דירה) להגנה העיקרית של המשכיר. משטר נפרד חל על שכר דירה מפוקח נכסים - נכסים ישנים יותר באזורים ייעודיים עם שוכרים סטטוטוריים - שבהם העלאות שכר דירה מוגבלות (כרגע חלות תקרות של 6%) והחזרת החזקה מוגבלת לעילות סטטוטוריות. משקיעים הרוכשים נכסים ישנים יותר בשכירות צריכים לבדוק את מצב בקרת השכירות לפני תמחור העסקה. פינוי שוכרים שאינם מתחייבים לעבור דרך בתי המשפט; רפורמות פרוצדורליות אחרונות קיצרו את מסלול פיגורי הפיגור, אך תיעוד - ההסכם בכתב ומסלול התשלום האלקטרוני - הם שהופכים אותו למהיר.
בעלות אישית לעומת בעלות חברה
בעלות פרטית פשוטה יותר ומאפשרת לבעלי דירות בעלות הכנסה נמוכה להשתמש במסגרת הפטורה ממס של 22,000 אירו. חברה קפריסין מרוויח את עלויות התפעול שלו כאשר תיק ההשקעות משתנה: מס אחיד של 15%, השקעה משותפת נקייה באמצעות מניות, גמישות מימון וירושה מחוץ לצוואה - כאשר כללי הדיבידנד של 2026 (5%/0% SDC על רווחים לאחר 2026) הופכים את החילוץ לזול יותר מאשר תחת המשטר הישן. המעבר מגיע בדרך כלל בסביבות הנקודה שבה רווחי השכירות היו נמצאים ברמות האישיות הגבוהות יותר או כאשר מעורבים יותר מנכס אחד ויותר מבעלים אחד.
יציאה: מכירת ההשקעה
מכירת נכסים נושאת מס רווחי הון בשיעור של 20% על הרווח, כאשר הפטורים לכל החיים אופסו על ידי הרפורמה (30,000 אירו למכירת נכסים סטנדרטית - הסכום לנכס להשקעה; הפטור של 150,000 אירו למגורים עיקריים יחול לעיתים רחוקות על נכסים להשכרה). רישום המקרקעין משלים את ההעברה רק כנגד אישור מס של המוכר, כך שחישוב מס הרווחי הון שייך ללוח הזמנים של ההשלמה, לא אחריו - המכניקה נמצאת בידינו. מדריך מחזור החיים של מיסי רכוש.
שאלות נפוצות
כיצד ממוסות הכנסות משכירות בקפריסין בשנת 2026?
יחידים משלמים מס הכנסה על רווחי שכירות בסולם הפרוגרסיבי (0% עד 22,000 אירו, 35% מעל 72,000 אירו) בתוספת תשלומי GHS מוגבלים; חברות משלמות 15% מס חברות. מס ההכנסה החופשי (SDC) על שכירות בוטל ברפורמה של 2026.
האם עדיין ניתן לשלם שכר דירה במזומן בקפריסין שוכרים?
לא. החל מ-1 ביולי 2026, יש לשלם את שכר הדירה בכל הנכסים השוכרים באמצעות בנק או אמצעים אלקטרוניים - הסף הקודם של 500 אירו אינו חל עוד. מסלול התשלום מגן גם על ניכויים ותביעות פיגורים של המשכיר.
האם אני צריך רישיון עבור Airbnb בקפריסין?
כן - יש לרשום מקומות אירוח עם שירות עצמי אצל סגן משרד התיירות לפני רישום (נכון לעכשיו 222 אירו לשלוש שנים), כאשר מספר הרישום מוצג במודעות. כללי שיתוף הנתונים של פלטפורמת האיחוד האירופי הופכים מודעות לא רשומות לגלויות לרשויות.
דבר עם קונור ליגל
קונור ליגל מייעץ למשקיעי שכירות מקצה לקצה - רכישה ובנייה, הסכמי שכירות, רישום להשכרה קצרת מועד ויציאות בהתאם לתקנות 2026, צרו קשר עם הפירמה.
