Immobilienkauf vom Plan in Zypern: Der Rechtsleitfaden 2026 für ausländische Käufer
Immobilienverkäufe vom Plan – also der Verkauf von Wohneinheiten durch Bauträger vor Fertigstellung – machen einen bedeutenden Anteil des zyprischen Wohnimmobilienmarktes aus, insbesondere in Limassol, Paphos und Larnaka, wo der Hochhausbau weiterhin zügig voranschreitet. Für ausländische Käufer können diese Immobilien niedrigere Einstiegspreise, eine größere Auswahl an Wohneinheiten und individuelle Ausstattungsdetails bieten. Gleichzeitig bergen sie aber auch Risiken wie Bauverzögerungen, Probleme mit dem Grundbucheintrag und die Abhängigkeit von der Insolvenz des Bauträgers. Ein starker Rechtsschutz ist daher hier wichtiger als bei jeder anderen Art von Immobilientransaktion in Zypern.
Die Rechtslage für Immobilienkäufer in Zypern hat sich in den letzten 24 Monaten grundlegend verändert. Gesetz 132(I)/2023 hat den Rahmen für den Immobilienkauf (Erfüllung des Kaufvertrags) neu gestaltet. Gesetz 110(I)/2025 führte eine neue, verfassungskonforme Regelung für Käufer in schwierigen Kaufsituationen ein. Gesetz 239(I)/2025 schaffte die Stempelsteuer auf Immobilienverträge ab dem 1. Januar 2026 ab.
Am 4. Mai 2026 veröffentlichte die zypriotische Steuerbehörde eine Bekanntmachung zur bedingten Fristverlängerung für Anträge auf den ermäßigten Mehrwertsteuersatz für die ersten 200 Quadratmeter eines Hauptwohnsitzes. Die Fristverlängerung betrifft Personen, die ihren Antrag auf eine Baugenehmigung bis einschließlich 31. Oktober 2023 eingereicht haben.
Gemäß den aktualisierten Bestimmungen wurde die Frist für die Einreichung des entsprechenden Mehrwertsteuerantrags vom 15. Juni 2026 auf den 31. Dezember 2026 verlängert, sofern die zugehörige Baugenehmigung entweder nach dem 1. Januar 2025 erteilt wurde oder noch aussteht. Wurde die Baugenehmigung hingegen bereits vor dem 31. Dezember 2024 erteilt, gilt weiterhin die ursprüngliche Einreichungsfrist vom 15. Juni 2026.
Dieser Leitfaden erläutert die praktische Bedeutung der einzelnen Reformen, die acht vertraglichen Schutzmaßnahmen, auf die jeder Käufer einer Immobilie vom Plan bestehen sollte, und die Due-Diligence-Prüfung, die ein zyprischer Immobilienanwalt durchführt, bevor er einem Mandanten die Unterzeichnung gestattet.
Inhaltsverzeichnis
Was „Off-Plan“ in Zypern bedeutet und warum es den Markt immer noch dominiert
Der Begriff „Off-Plan“ bezeichnet den Verkauf einer Immobilie, die noch nicht oder nur teilweise gebaut ist. Käufer verpflichten sich auf Basis von Architektenplänen, einer Baugenehmigung und im besten Fall einer Baugenehmigung. Der Kaufpreis wird üblicherweise in Raten aufgeteilt, die an den Baufortschritt gekoppelt sind.
Für ausländische Käufer ist dieses Modell nach wie vor attraktiv. Wohnungen im Vorverkauf sind in der Regel zehn bis zwanzig Prozent günstiger als vergleichbare Bestandsimmobilien, die Zahlung erfolgt in Raten statt im Voraus, und Käufer können Ausstattung und Grundriss mitbestimmen. Der Nachteil: Die Fertigstellung kann 18 bis 36 Monate dauern, und die finanzielle Lage des Bauträgers stellt in diesem Zeitraum das größte Risiko für den Käufer dar.
Der Rechtsrahmen 2026 im Überblick
Vier Gesetze regeln nun die rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilientransaktionen in Zypern: das Gesetz über den Verkauf von Immobilien (Erfüllung des Kaufvertrags), Kap. 81(I)/2011, geändert durch Gesetz 132(I)/2023; Gesetz 110(I)/2025 über die Löschung bestehender Belastungen für Käufer in finanziellen Schwierigkeiten; das Gesetz über unbewegliches Vermögen (Übertragung und Hypothek) in seiner jüngsten Fassung; und Gesetz 239(I)/2025, das die Stempelsteuer mit Wirkung zum 1. Januar 2026 abschaffte. Diese Gesetze ergänzen die bestehende Mehrwertsteuerregelung, das Zwangsvollstreckungsverfahren und die Verfahren des Katasteramts zur Ausstellung von Eigentumsurkunden.
Für ausländische Käufer bedeuten diese Reformen in der Praxis, dass der Verkäufer stärkeren Schutzmechanismen unterliegt (obligatorische Grundbuchauszüge, obligatorische Vertragstransparenz hinsichtlich Belastungen) und der Käufer einen schnelleren, günstigeren und besser planbaren Weg zum Eigentumserwerb erhält. Dies ersetzt jedoch keine unabhängige Rechtsberatung in der Vertragsphase – siehe Immobilienanwalt auf Zypern: Expertenrat für Expats für die Rolle, die unabhängige Rechtsberater beim Schutz der Käufer vor den Standardverträgen der Bauträger spielen.
Gesetz 132(I)/2023 — Die Regelung zur Erfüllung von Verträgen nach 2023
Das Gesetz 132(I)/2023, das am 12. Dezember 2023 in Kraft trat, änderte das Gesetz über den Verkauf von Immobilien (Erfüllung des Kaufvertrags) dahingehend, dass die Eintragung des Vertrags beim Grundbuchamt erforderlich wird. Ministerium für Land und Vermessung Der zentrale Schutzmechanismus. Sobald ein Kaufvertrag eingetragen ist, erwirbt der Käufer ein gesetzliches Pfandrecht an der Immobilie: Der Bauträger darf die Einheit nicht weiterverkaufen, und jede nachfolgende Hypothek oder Belastung hat Vorrang vor dem eingetragenen Recht des Käufers. Die Erfüllungsklage – eine gerichtliche Anordnung, die den Verkäufer zur Eigentumsübertragung verpflichtet – bleibt bestehen, wenn der Bauträger die Erfüllung verweigert.
Die Änderung von 2023 verpflichtet auch den Verkäufer zur Transparenz. Jeder Kaufvertrag, der am oder nach dem 12. Dezember 2023 unterzeichnet wird, muss als integralen Bestandteil einen Grundbuchauszug enthalten, der nicht älter als fünf Werktage vor der Unterzeichnung sein darf. Der Grundbuchauszug muss alle Belastungen des Grundstücks auflisten – bestehende Hypotheken, Vermerke, Verbote und Gerichtsbeschlüsse. Ein Käufer, der ohne diese Offenlegung unterzeichnet, hat einen klaren Grund zum Rücktritt vom Vertrag, und ein Bauträger, der den Grundbuchauszug weglässt, verstößt gegen das Gesetz.
Gesetz 110(I)/2025 – Der neue Rahmen für Käufer in der Falle
Zwei Jahrzehnte lang bezeichnete der Begriff „gefangener Käufer“ in Zypern einen ausländischen Käufer, der den Bauträger vollständig bezahlt hatte, aber kein Eigentum erwerben konnte, weil eine bestehende Hypothek auf dem Grundstück des Bauträgers noch ausstand. Die 2015 verabschiedete Gesetzesänderung, die dieses Problem lösen sollte, wurde aus verfassungsrechtlichen Gründen für ungültig erklärt. Das Gesetz 110(I)/2025 stellt diesen Schutz nun in verfassungskonformer Form wieder her und wendet einen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz an, der das Eigentumsrecht des Käufers mit den Eigentumsrechten des Kreditgebers abwägt. Die rechtlichen Hintergründe sind in unserem früheren Briefing erläutert. Neues Gesetz zur Befreiung gefangener Käufer in Zypern verabschiedet.
Nach Gesetz 110(I)/2025 kann ein Käufer, der den Kaufpreis vollständig entrichtet hat, die Eigentumsübertragung direkt beim Grundbuchamt beantragen, selbst wenn bestehende Belastungen vorliegen. Hierfür ist die schriftliche Zustimmung der Belastungsinhaber erforderlich. Verweigert die Bank oder ein anderer Gläubiger die Zustimmung, kann der Käufer innerhalb von 45 Tagen beim Gericht beantragen, die Verweigerung als missbräuchlich und ungerechtfertigt feststellen zu lassen. Gibt das Gericht dieser Feststellung statt, tritt sein Beschluss an die Stelle der Zustimmung, und die Eigentumsübertragung wird vollzogen. Dieses Verfahren ist deutlich schneller als vor 2015 und bietet Käufern konkrete Rechtsmittel gegen behindernde Kreditgeber.
Abschaffung der Stempelsteuer gemäß Gesetz 239(I)/2025
Mit dem Gesetz 239(I)/2025 wurden die Stempelsteuergesetze von 1963 mit Wirkung zum 1. Januar 2026 aufgehoben. Kaufverträge und die meisten anderen immobilienbezogenen Dokumente, die an oder nach diesem Datum unterzeichnet wurden, sind nicht mehr stempelsteuerpflichtig. Die Änderung senkt die Transaktionskosten um etwa 0.15 bis 0.20 Prozent des Kaufpreises und beseitigt einen Verwaltungsschritt, der die Eintragung im Grundbuch zuvor verzögert hatte. Verträge, die von auch nur einer Partei bis zum 31. Dezember 2025 unterzeichnet wurden, unterliegen weiterhin den bisherigen Regelungen. Die Reform ist Teil der umfassenderen Reformen. Zypern Steuerreform 2026, was die Anreizlandschaft für Immobilienbesitzstrukturen insgesamt verändert hat.
Mehrwertsteuer auf Immobilien im Bau – 5 % oder 19 %?
Neubauimmobilien unterliegen der Mehrwertsteuer. Der reguläre Steuersatz von 19 % gilt, es sei denn, der Käufer erfüllt die Voraussetzungen für den ermäßigten Steuersatz von 5 % für Hauptwohnsitz. Bis 2026 gelten zwei parallele Regelungen. Nach der Übergangsregelung, die durch die Änderung vom April 2026 bis zum 31. Dezember 2026 verlängert wurde, gilt der Steuersatz von 5 % für die ersten 200 Quadratmeter der Immobilie ohne Wertbegrenzung. Nach der neuen Regelung, die ab 2023 gilt, gilt der Steuersatz von 5 % für die ersten 130 Quadratmeter bis zu einem Wert von 350,000 €, vorausgesetzt, die Gesamtfläche übersteigt nicht 190 Quadratmeter und der Gesamtwert nicht 475,000 €.
Die Berechtigung zum ermäßigten Zinssatz ist an Bedingungen geknüpft. Die Immobilie muss der Hauptwohnsitz des Käufers sein (es darf sich also nicht um eine Kapitalanlage oder ein Ferienhaus handeln – siehe [Link einfügen]). Investieren in Mietimmobilien in Zypern Für die Regelungen, die für nicht als Hauptwohnsitz genutzte Objekte gelten, muss der Käufer eine Privatperson und keine juristische Person sein, der ermäßigte Steuersatz darf für dieselbe Immobilie nicht bereits in Anspruch genommen worden sein, und es muss sich um einen Neubau handeln, der noch nicht erstmals bezogen wurde. Falsche Angaben führen zur rückwirkenden Rückforderung der Mehrwertsteuerdifferenz zuzüglich Zinsen. Daher ist es unerlässlich, die Anspruchsberechtigung vor Vertragsunterzeichnung zu prüfen.
Acht Klauseln, auf die jeder Käufer einer Immobilie vom Plan bestehen sollte
Ein Standard-Bauträgerkaufvertrag in Zypern ist stark verkäuferfreundlich. Die folgenden Klauseln stellen die Mindestverhandlungspflicht für ausländische Käufer dar:
- Ein klar definierter Fertigstellungstermin mit einem Stichtag, der ein Rücktrittsrecht und die vollständige Rückerstattung der Anzahlung auslöst.
- Vertragsstrafe, die vom Bauträger bei Verzögerungen der Fertigstellung über eine festgelegte Nachfrist hinaus zu zahlen ist.
- Eine Bankgarantie oder eine versicherungsgedeckte Vertragserfüllungsbürgschaft, die die Anzahlung und die Raten bis zur Eigentumsübertragung abdeckt.
- Eine Gewährleistungsfrist von mindestens vierundzwanzig Monaten ab Lieferung, mit besonderer Deckung für Konstruktions- und Abdichtungsmängel.
- Das ausdrückliche Recht, den Vertrag vor Lieferung an einen Dritten abzutreten, vorbehaltlich der üblichen behördlichen Zustimmungen.
- Eine Garantie des Bauträgers über die Berechtigung zur Anwendung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes, wenn der Käufer davon ausgeht, den ermäßigten Satz von 5 % in Anspruch nehmen zu können.
- Eine Zusicherung, dass das Objekt frei von Belastungen ist, oder, falls dies nicht der Fall ist, eine verbindliche Verpflichtung und ein Zeitplan für deren Beseitigung vor der Übergabe.
- Die Verpflichtung des Bauträgers, innerhalb einer festgelegten Frist nach Fertigstellung die Ausstellung der separaten Eigentumsurkunde zu veranlassen.
Sorgfältige Prüfung vor der Unterzeichnung
Eine unabhängige Due-Diligence-Prüfung vor Vertragsunterzeichnung ist die wichtigste Investition, die ein ausländischer Käufer tätigen kann. Ein zyprischer Immobilienanwalt sollte eine aktuelle Suchbescheinigung einholen (die der Verkäufer ohnehin vorlegen muss), die Baugenehmigung und die Planungsgenehmigung prüfen, die Zoneneinteilung und etwaige Nutzungsbeschränkungen bestätigen, alle Belastungen ermitteln und bestätigen, ob der Bauträger schriftliche Zusagen von jedem Kreditgeber hat, die Unternehmensregistereinträge des Bauträgers und etwaige anhängige Rechtsstreitigkeiten prüfen sowie die Berechtigung zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz verifizieren. Die ausführlichere Checkliste für nichtansässige Käufer finden Sie in [Referenz einfügen]. Rechtliche Überlegungen für ausländische Investoren beim Immobilienerwerb in Zypern.
Ist das Projekt Teil einer größeren Bebauung mit gemeinsamer Infrastruktur, sollte der Anwalt des Käufers auch die vorgeschlagene Regelung zur Verwaltung der Gemeinschaftsflächen sowie die Teilungserklärung über die Rechte und Pflichten des Gemeinschaftseigentums prüfen, die für alle Wohnungseigentümer gilt. Streitigkeiten über die Kostenbeteiligung zählen in Zypern zu den häufigsten Ursachen für Rechtsstreitigkeiten nach Fertigstellung des Projekts und lassen sich größtenteils bereits im Vertragsabschluss vermeiden.
Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis
Die Stempelsteuer wird bei Verträgen, die 2026 unterzeichnet werden, nicht mehr in die Berechnung der Abschlusskosten einbezogen. Die Übertragungsgebühren sind jedoch weiterhin an das Katasteramt bei Ausstellung der separaten Eigentumsurkunde zu entrichten, und zwar nach einer gestaffelten Gebührenordnung, die vom Kaufpreis und der Zahlung der Mehrwertsteuer abhängt. Leitfaden zu den Immobilienübertragungsgebühren in Zypern 2026 Die Liste enthält die aktuellen Preisstufen und die weiterhin geltenden Rabatte. Hinzu kommen die Anwaltskosten des Käufers, die Grundbucheintragungsgebühr für den Vertrag und etwaige hypothekenbezogene Kosten, falls eine externe Finanzierung genutzt wird.
Wann und wie der Vertrag registriert werden muss
Ein Kaufvertrag muss innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung beim Katasteramt zur Registrierung eingereicht werden, um die Schutzbestimmungen des Gesetzes über die Erfüllung des Kaufvertrags (Specific Performance Law) in Anspruch nehmen zu können. Die Registrierung ist ein routinemäßiger, aber zeitkritischer Schritt: Wird die Frist versäumt, verliert der Käufer den gesetzlichen Vorrang vor späteren Belastungen. Connor Legal reicht den Vertrag üblicherweise innerhalb von zehn Werktagen nach Unterzeichnung ein, um dieses Risiko vollständig auszuschließen.
Fazit
Der Kauf von Immobilien vom Plan in Zypern ist 2026 nicht riskanter – und womöglich sogar sicherer – als in den letzten zehn Jahren, allerdings nur für Käufer, die den Vertrag korrekt ausgehandelt und registriert haben. Die Reformen von 2023, 2025 und 2026 haben zypriotischen Immobilienkäufern mehr rechtliche Möglichkeiten als je zuvor gegeben. Käufer, die weiterhin in Schwierigkeiten geraten, Verzögerungen erleiden oder unzureichend abgesichert sind, sind fast immer diejenigen, die einen Standardvertrag eines Bauträgers ohne unabhängige Rechtsberatung unterzeichnet haben. Die korrekte Dokumentation von Anfang an ist stets günstiger, schneller und weniger stressig als spätere Rechtsstreitigkeiten.
Häufig gestellte Fragen
Ist es im Jahr 2026 sicher, in Zypern Immobilien vom Plan zu kaufen?
Ja, vorausgesetzt, der Vertrag ist ordnungsgemäß aufgesetzt, innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung beim Katasteramt registriert und durch eine Bankgarantie oder eine Vertragserfüllungsbürgschaft des Bauträgers abgesichert. Jüngste Gesetze – insbesondere Gesetz 132(I)/2023 und Gesetz 110(I)/2025 – haben den Käuferschutz deutlich gestärkt.
Muss ich auf einen im Jahr 2026 unterzeichneten Kaufvertrag für ein zypriotisches Neubauprojekt noch Stempelgebühren zahlen?
Mit Gesetz Nr. 239(I)/2025 wurde die Stempelsteuer auf Kaufverträge und die meisten anderen immobilienbezogenen Dokumente mit Wirkung vom 1. Januar 2026 abgeschafft. Verträge, die am oder vor dem 31. Dezember 2025 unterzeichnet wurden, unterliegen weiterhin den vorherigen Bestimmungen.
Wann gilt der Mehrwertsteuersatz von 5 % für Immobilien, die noch nicht im Bau sind?
Der ermäßigte Steuersatz von 5 % gilt, wenn die Immobilie der Hauptwohnsitz des Käufers ist, der Käufer eine Privatperson ist, der ermäßigte Steuersatz für dieselbe Immobilie nicht bereits in Anspruch genommen wurde und die Größen- und Wertgrenzen der Übergangsregelung oder der neuen Regelung eingehalten werden. Für Anlage- und Ferienimmobilien gilt der volle Steuersatz von 19 %.
Was besagt das neue Gesetz für gefangene Käufer und gilt es auch für Käufe vom Plan?
Das Gesetz 110(I)/2025 ermöglicht es Käufern, die den Kaufpreis vollständig entrichtet haben, direkt beim Grundbuchamt die Eigentumsübertragung zu beantragen, selbst wenn das Grundstück des Bauträgers mit bestehenden Belastungen belegt ist. Sie können zudem gerichtlich feststellen lassen, dass eine ungerechtfertigte Verweigerung der Zustimmung durch die Belastungsinhaber missbräuchlich ist. Das Gesetz gilt sowohl für bereits abgeschlossene als auch für noch nicht gebaute Immobilien, sofern der Vertrag im Grundbuch eingetragen wurde.
Wie schnell muss ich meinen Kaufvertrag für ein noch nicht fertiggestelltes Produkt beim Grundbuchamt anmelden?
Innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung. Wird die Registrierung innerhalb dieser Frist versäumt, verliert der Käufer den gesetzlichen Schutz nach dem Gesetz über die Erfüllung des Kaufvertrags und ist späteren Belastungen des Grundstücks ausgesetzt. Connor Legal reicht Verträge in der Praxis innerhalb von zehn Werktagen nach Unterzeichnung ein.
Wenden Sie sich an Connor Legal
Für maßgeschneiderte Rechtsberatung zum Kauf einer Immobilie in Zypern, die noch nicht im Bau ist – einschließlich Vertragsprüfung, Due Diligence, Grundbucheintragung und Mehrwertsteuerberechtigung – Kontaktieren Sie Connor Legal Sprechen Sie mit unserem Immobilien- und Bauteam.
